Neue Vorschriften für die Ferienvermietung auf Ibiza ab 2025
Die Ferienvermietung auf Ibiza hat in den letzten Jahren einen regelrechten Boom erlebt. Die wachsende Nachfrage ist auf den zunehmenden Anteil an Touristen zurückzuführen, die ein privates Ferienhaus einem klassischen Hotel vorziehen. Gleichzeitig ist auch die Zahl der zur Vermietung angebotenen Immobilien gestiegen, da viele Käufer mit der Vermietung Zusatzeinnahmen erzielen möchten, um die Unterhaltskosten ihrer Immobilie zu decken.
Doch mit dem Boom kam auch die Regulierung. Bereits im Jahr 2012 trat das balearische Tourismusgesetz (Ley 8/2012) in Kraft, das erstmals klare Regeln für Ferienvermietungen aufstellte. Wer seitdem eine neue Lizenz beantragen wollte, musste ein aufwendiges Verfahren durchlaufen – inklusive einer Bettenerwerbsgebühr. Bestehende Lizenzen konnten mit der Immobilie verkauft werden und führten oft zu einer Wertsteigerung.
Doch nun, ab dem Jahr 2025, verschärfen sich die Regelungen erneut – sowohl auf EU- als auch auf Landes- und Insel-Ebene.
📌 Überblick: Was ändert sich für Ferienvermieter auf Ibiza?
🆕 Einführung des spanienweiten Einheitsregisters
Seit dem 2. Januar 2025 ist ein neues, spanienweites Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen in Kraft. Dieses zentrale Register setzt eine EU-Verordnung um, die Transparenz bei Ferienvermietungen schaffen soll.
Ab dem 1. Juli 2025 müssen alle Eigentümer von Ferienimmobilien ihre Objekte unter www.registradores.org registrieren und ihre Registrierungsnummer im örtlichen Grundbuchamt eintragen lassen.
Diese Nummer muss anschließend bei allen genutzten Online-Plattformen (AirBNB, Booking etc.) hinterlegt werden.
🧍♂️ Verpflichtende Gästeregistrierung über SES Hospedajes
Bereits seit dem 2. Dezember 2024 gilt: Jeder Vermieter muss alle Gäste – inklusive Minderjährigen – vorab beim System SES Hospedajes mit Personalausweisnummer, Geburtsdatum und Wohnadresse anmelden.
Diese Verpflichtung betrifft alle touristischen Vermietungen, unabhängig von der Plattform oder Aufenthaltsdauer.
🚫 Moratorium für neue Lizenzen bis 2026
Bereits im Februar 2022 wurde die Neuvergabe von Lizenzen auf Ibiza bis 2026 ausgesetzt. Ziel ist es, die tatsächliche Kapazität der Insel zu analysieren und Überlastung zu vermeiden.
Bis dahin gilt: Keine neuen Lizenzen – lediglich bestehende dürfen weiterhin genutzt werden. Wird eine Lizenz drei Jahre lang nicht aktiv genutzt, kann sie verfallen.
🏢 Besonderheiten und Einschränkungen auf Ibiza
❌ Vermietung von Wohnungen bleibt verboten
Die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist auf ganz Ibiza verboten – unabhängig davon, ob es sich um die komplette Wohnung oder nur ein Zimmer handelt.
🏡 Ausnahme: Landhäuser auf rustikalem Boden
Einzige Ausnahmen sind sogenannte fincas antiguas – Einfamilienhäuser auf rustikalem Grund, die vor 1956 erbaut wurden. Unter strengen Auflagen (60 Tage im Jahr, Eigentümer lebt selbst dort, Lizenz vorhanden) dürfen Zimmer an Gäste vermietet werden.
🔁 Keine Expansion – nur Umverteilung
Ein neues Dekret erlaubt es dem Inselrat, ungenutzte touristische Plätze umzuverteilen – es werden jedoch keine neuen Bettenkontingente geschaffen. Die Devise lautet: Wachstum null.
🛠️ Checkliste für Eigentümer
- Bis 01.07.2025 Ferienimmobilie im Einheitsregister registrieren
→ www.registradores.org
→ Digitale Unterschrift erforderlich. - Alle Gäste über SES Hospedajes anmelden
→ seshospedajes.es/registro
→ Auch Minderjährige müssen registriert werden. - Touristensteuer (Ecotasa) jährlich bezahlen
→ Über das Finanzportal der Balearen: www.atib.es
→ Auch bei Nichtnutzung der Lizenz erforderlich. - Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen
→ Ab 3. April 2025 braucht es in Eigentümergemeinschaften eine 3/5-Mehrheit zur Zustimmung touristischer Nutzung. - Vor Immobilienkauf: Lizenz prüfen!
→ Wurde die Lizenz entzogen? Gibt es Bußgeldverfahren? All das sollte vor dem Kauf geklärt sein.
❓ Darf man in der eigenen Wohnung ein Zimmer über AirBNB vermieten?
Die ursprüngliche Idee von AirBNB war: Menschen öffnen ein Gästezimmer in ihrer Wohnung – ganz persönlich. Doch diese Form der Vermietung ist auf Ibiza nicht erlaubt, wenn es sich um eine Wohnung handelt.
❌ Zimmervermietung in Wohnungen ist verboten
Selbst wenn du nur ein ungenutztes Gästezimmer anbieten willst und selbst in der Wohnung lebst, gilt das laut balearischem Gesetz als touristische Vermietung – und ist ohne Lizenz illegal.
✅ Zimmervermietung nur in bestimmten Landhäusern erlaubt
Unter folgenden Bedingungen darfst du ein Zimmer touristisch vermieten:
- Du lebst in einer Finca auf rustikalem Grund,
- das Gebäude wurde vor 1956 errichtet,
- du bist dort mit Hauptwohnsitz gemeldet,
- es wird nur maximal 60 Tage im Jahr vermietet,
- Einnahmen dienen der Instandhaltung,
- du hast eine gültige Lizenz.
⚠️ Was droht bei Verstoß?
- Bußgelder von mehreren 10.000 Euro
- Verwaltungsverfahren
- Möglicher Lizenzverlust
- Stadt Eivissa und Sant Josep kontrollieren aktiv – teils auch durch Hinweise aus der Nachbarschaft.
🧾 Fazit: Mehr Bürokratie, mehr Kontrolle – aber auch mehr Klarheit
Mit den neuen Vorschriften wird die Ferienvermietung auf Ibiza klarer geregelt – aber auch deutlich strenger.
Wer seine Immobilie touristisch nutzen möchte, muss sich an viele Vorgaben halten, sonst drohen empfindliche Strafen.
Die wichtigste Regel: Keine Ferienvermietung ohne Lizenz. Keine Registrierung, kein Eintrag – kein AirBNB.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Für rechtliche Klarheit empfehlen wir die Rücksprache mit einem Anwalt oder Steuerberater!
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Das Ibiza Fashion Festival 2024 fand am 4. Juli im 528 in San Antonio statt, wo über 20 nachhaltige Mode-, Bade- und Accessoire-Marken ihre neuesten Kollektionen präsentierten.
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- Ratgeber für Immobilienkauf in Spanien Schritt für SchrittIch beschreibe aus praktischer Erfahrung, was wichtig ist für einen sorgenfreien Immobilienkauf in Spanien am Beispiel der Costa Blanca südlich von Alicante Mehr lesen
- Ferienwohnung in Spanien Finanzierung nur durch Mieteinnahmen Ferienwohnungen liegen voll im Trend – was daran liegen dürfte, dass vor allem Familien mit Kindern hier unbeschwerter ihren Urlaub verbringen können, Haustiere mitnehmen dürfen und auch sonst unabhängiger sind
- Dazu kommt, dass oft der Preis für ein durchschnittliches Hotelzimmer ebenso hoch ist wie die Miete für eine ganze Wohnung
- Die Ferienwohnung an sich bietet vor allem Familien viele Vorteile – man denke nur an die Küche, mit der es gegenüber einem Hotel problemlos möglich ist, sich selbst zu versorgen
- So kann man nicht nur auf die Wünsche von Kindern besser eingehen, sondern auch preiswert und nach Lust und Laune kochen, kommen und gehen, wann man will, und auch erst am Nachmittag frühstücken, wenn man dies möchte
- Was bringt der Besitz einer Ferienwohnung an Vorteilen gegenüber Miete? Üblicherweise mieten sich die Urlaubswilligen in Spanien eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus
- Doch immer mehr Freunde des bekannten Urlaubslandes überlegen, ob sich der Kauf eines kleinen Hauses oder einer Ferienwohnung nicht lohnen würde – man kann jederzeit für ein paar Tage dorthin fliegen, Freunde einladen oder diesen ein paar unbeschwerte Tage in der Sonne schenken
- Zudem aber kann man die Wohnung in der ungenutzten Zeit weitervermieten – und damit die Ausgaben mittels einer Miete relativieren
- Außerdem: Die Preise dort sind relativ gering, Teile der Iberischen Halbinsel zum Beispiel sind ein einziges riesiges Überangebot an Häusern, was moderate Preise nach sich zieht
- Finanzierung nur durch Mieteinnahmen Der Ratgeber gibt Ihnen Tipps und Informationen wie Sie nur durch Mieteinnahmen eine Ferienwohnung in Spanien finanzieren können und wie man die Wohnung an Urlauber vermietet
- Mehr lesen
- Nach einer empirischen Studie träumen 71 % der Deutschen von einer Ferienimmobilie oder einem Wohnsitz in Spanien
- Inzwischen haben schon etwa 500
- 000 Deutsche für sich diesen Traum wahrgemacht
- Auch Träume sollten ein Fundament haben, damit der Traum nicht zum Albtraum wird
- Da jeder Immobilienkauf mit einer großen Investition verbunden ist, muss der Kaufinteressent sich mit den wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Grundlagen des spanischen Immobilienrechts vertraut machen oder den Rat erfahrener Experten einholen
- „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN Alles über Recht und Steuern“ führt den Leser in die wichtigsten Fragestellungen rund um die Spanien-Immobilie ein: Wie finde ich die richtigen Berater? Was sind die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht? Welche Vertragsformen gibt es? Welche Fragen sind im Rahmen der Due Diligence zu prüfen? Wie funktioniert das spanische Eigentumsregister? Welche Fragen stellen sich bei Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Zwangsversteigerung? Welche Kosten und Steuern entstehen bei Erwerb, Besitz und Veräußerung einer Spanien-Immobilie? Gibt es legale und intelligente Nachfolgeregelungen? All diese Fragen stellt der Autor anschaulich und detailliert dar und zeigt Lösungen auf
- Dabei kommt ihm seine tägliche Praxis als Jurist, Unternehmer und CEO eines großen Immobilien-Unternehmen auf Mallorca zugute
- Nach Hunderten, ja Tausenden von Beratungsgesprächen zum Immobilien-Erwerb auf Mallorca kann der Autor „aus dem Vollen schöpfen“ und die komplexe Materie in einer Sprache vortragen, die auch der Laie versteht
- Der „Immobilien-Ratgeber SPANIEN Alles über Recht und Steuern“ wendet sich an diejenigen, die eine Immobilie in Spanien erwerben wollen, diejenigen, die bereits eine Immobilie auf Mallorca besitzen und diejenigen, die ihre Spanien-Immobilie übertragen wollen
- Auch Rechtsanwälte und Steuerberater aus dem deutschsprachigen Raum, die noch nicht so tief in das spanische Recht eingetaucht sind, nutzen den Immobilien-Ratgeber, um sich in die für sie neue Materie einzuarbeiten und profunde Auskünfte erteilen zu können
- Die 4
- Auflage – komprimiert und aktualisiert – berücksichtigt Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung mit Stand Mai 2020 und macht den „Immobilien-Ratgeber SPANIEN Alles über Recht und Steuern“ zum aktuellsten und wichtigsten Standardwerk zu diesem Themenkreis in deutscher Sprache
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